Được Mua Đất Nông Nghiệp Trong Trường Hợp Nào?

Để làm farmstay, ta cần phải có đất để canh tác nông nghiệp và sản xuất trang trại. Bài viết dưới đây Defarm sẽ giới thiệu đến các bạn khái quát về đất nông nghiệp, được mua đất nông nghiệp trong trường hợp nào và khi nào được chuyển sang các hình thức đất khác?

1. Tìm Hiểu Về Đất Nông Nghiệp

Quy định pháp luật đưa ra khái niệm đất nông nghiệp như sau: Là loại đất nhà nước cấp để người dân sản xuất nông nghiệp, bao gồm các hoạt động như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,… Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất cho đối tượng lao động, đóng một vai trò không thể thay thế trong ngành nông – lâm nghiệp.

Nhóm đất nông nghiệp được chia thành các loại đất sau theo quy định của pháp luật:

1.1. Đất Trồng Cây Hàng Năm

Đất nông nghiệp phục vụ cho mục đích trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch ngắn. Thông thường chu trình sản xuất không quá một năm như các loại cây hoa màu: Ngô, khoai, sắn, đậu,… và lúa. Để xác định đất là đất trồng cây hằng năm, cơ quan thẩm quyền dựa vào hiện trạng sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận.

1.2. Đất Trồng Cây Lâu Năm

Trên thực tế, đất nông nghiệp có mục đích chuyên trồng cây lâu năm. Là loại đất trồng các loại cây có chu kỳ sản xuất trên một năm. Thời gian sinh trưởng và thu hoạch dài hơn các loại cây trồng trên đất hàng năm. Bao gồm cả diện tích ươm cây giống, đất chờ vào chu trình gieo trồng như chè, cà phê, các loại cây ăn quả,…).

1.3. Đất Lâm Nghiệp

Đất lâm nghiệp là đất rừng tự nhiên hoặc có rừng trồng đạt tiêu chuẩn bảo vệ và phát triển rừng. Bao gồm đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất và đất rừng đặc dụng.

Đất rừng phòng hộ được sử dụng với mục đích bảo vệ đất và nguồn nước. Nó đóng vai trò quan trọng trong việc chống xói mòn và hạn chế thiên tai. Đất rừng sản xuất gồm rừng tự nhiên và rừng trồng nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản. Đất rừng đặc dụng chủ yếu để bảo tồn hệ sinh thái kết hợp với nghỉ dưỡng, giải trí.

1.4. Đất Nuôi Trồng Thủy Sản Và Đất Làm Muối

Đây là đất được sử dụng để nuôi trồng và phát triển thủy sản. Bao gồm những phần đất nội địa ao, hồ, sông,… và những phần đất có mặt nước. Đất nuôi trồng nước lợ, mặn và đất chuyên nuôi trồng nước ngọt. Đất làm muối được xác định là đất ruộng sử dụng với mục đích sản xuất muối. Có 2 loại đất sản xuất muối bao gồm đất sản xuất muối quy mô công nghiệp và đất sản xuất muối thủ công.

1.5. Đất Nông Nghiệp Khác

Gọi là đất nông nghiệp khác khi đó là đất tại nông thôn, được sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt. Bao gồm hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, được pháp luật cho phép để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản. Hoặc để xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho. Ngoài ra còn có đất dùng làm nơi chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.

2. Được Mua Đất Nông Nghiệp Trong Trường Hợp Nào?

2.1. Điều Kiện Lưu Ý Khi Mua Bán, Sử Dụng Đất Nông Nghiệp

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
• Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2.2. Yêu Cầu Đối Với Người Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Tại Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về nội dung nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai.
• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp. Và cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú. Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai 2013.

2.3. Trường Hợp Không Được Nhận Chuyển Nhượng, Nhận Tặng Cho Quyền Sử Dụng Mua Bán Đất

Đối với trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2.4. Hạn Mức Nhận Chuyển Nhượng Đất Nông Nghiệp

2.4.1. Trường Hợp Với Đất Trồng Cây Hàng Năm, Đất Nuôi Trồng Thủy Sản Và Đất Làm Muối

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng:

• Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
• Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng:

• Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
• Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

2.4.2. Trường Hợp Với Đất Rừng Sản Xuất Là Rừng Trồng

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất rừng sản xuất là rừng trồng được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng:

• Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
• Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Ngoài ra, các trường hợp cụ thể khác được quy định tại Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

2.4.5. Trường Hợp Hộ Gia Đình, Cá Nhân Nhận Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp

• Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 điều này.
• Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
• Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.

2.5. Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp

Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng. Được quy định tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2.5.1. Trường Hợp Thực Hiện Quyền Của Người Sử Dụng Đất Đối Với Một Phần Thửa Đất

Người sử dụng đất đề nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2.5.2. Trường Hợp Phải Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất 

Đối với trường hợp này lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

2.5.3. Trường Hợp Người Sử Dụng Đất Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Để Xây Dựng Công Trình Công Cộng

Người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất. Nộp giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

2.5.4. Trường Hợp Người Đề Nghị Cấp Giấy Chứng Nhận Đã Chết

Người đề nghị cấp giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

2.5.5.  Trường Hợp Người Đề Nghị Cấp Giấy Chứng Nhận Đã Chết

Người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

• Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự.
• Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.
• Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua. Bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.
• Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận cho người được cấp.

3. Quy Định Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp Sang Hình Thức Đất Khác

3.1. Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp Sang Đất Thổ Cư

Nhiều người dân có ý định chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhưng chưa rõ quy định như thế nào. Theo hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về những điều kiện để chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp tại điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau:

• Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.

Như vậy, nếu bạn đáp ứng được các điều kiện trên thì mới được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.

3.2. Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp Sang Đất Trang Trại

Nhà nước ta luôn khuyến khích các hộ gia đình hoặc các nhân phát triển kinh tế trang trại. Chính vì vậy, khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất làm trang trại, chúng ta không cần phải xin phép cư quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cần phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 11 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ như sau:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng cần phải đăng ký biến động bao gồm chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

Thông qua bài viết mà Defarm đã tổng hợp thông tin và các luật liên quan đến đất nông nghiệp. Các bạn cũng đã biết được mua đất nông nghiệp trong những trường hợp nào rồi. Hy vọng bài viết sẽ mang lại giá trị hữu ích cho các bạn!