Luật Đất Nông Nghiệp Và Những Vấn Đề Cần Lưu Ý Về Đất Nông Nghiệp Trong Farmstay

Luật đất nông nghiệp là kiến thức cần tìm hiểu thật kỹ trước khi bạn muốn xây dựng farmstay. Bao gồm các vấn đề liên quan đến phần farm và phần stay. Đặc biệt là các vấn đề về chuyển nhượng và sử dụng đất. Việc hiểu được những vấn đề này sẽ giúp bạn tránh những sai lầm không đáng có khi kinh doanh farmstay trong tương lai. Cùng Defarm tìm hiểu về luật đất nông nghiệp và nó có ảnh hưởng như thế nào trong farmstay nhé!

1. Đất Nông Nghiệp

1.1. Khái Niệm Đất Nông Nghiệp

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Bao gồm các nhu cầu trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,… Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên trong lao động không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.

1.2. Phân Loại Đất Nông Nghiệp

Đất nông nghiệp được phân loại như sau:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác
• Đất trồng cây lâu năm
• Đất rừng sản xuất
• Đất rừng đặc dụng
• Đất rừng phòng hộ
• Đất làm muối
• Đất nuôi trồng thủy sản
• Đất nông nghiệp bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các nhà khác phục vụ cho mục đích trồng trọt. Kể cả hình thức trồng trọt trực tiếp trên đất. Việc xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các hoạt động chăn nuôi được cho phép.

2. Các Luật Liên Quan Đến Đất Nông Nghiệp

2.1. Luật Đất Nông Nghiệp

Luật đất đai số 45/2013/QH13

Bộ luật này được ban hành quy định về chế độ sở hữu ruộng đất. Đề cập đến quyền hạn, trách nhiệm của nhà nước trong việc sở hữu và quản lý đất đai. Ngoài ra bộ luật còn nêu cao quyền và nghĩa vụ của những người sử dụng đất đai.

2.1.1. Mua Bán Đất Nông Nghiệp 43

Theo Điều 191, trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013).

• Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp. Bao gồm trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không còn sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2.1.2. Đối Tượng Thuê Đất Nông Nghiệp Tại Việt Nam

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Hoặc cũng có thể thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Ngoài ra còn làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất.
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân. Trường hợp này họ sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

2.1.3. Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp Sang Đất Thổ Cư

Theo Điều 57, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp. Đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ. Đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2.2. Nghị Định Của Chính Phủ 64-CP

Ngoài Luật đất đai số 45/2013/QH13 thì chúng ta có thể tham khảo thêm Nghị định của Chính Phủ 64-CP. Nghị định quy định về việc giao đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nghị Định quy định những nguyên tắc trong việc giao đất nông nghiệp. Thời hạn sử dụng đất cũng được quy định rõ ràng. Một số điều cần lưu ý với đất nông nghiệp trong farmstay như sau:

2.2.1. Điều 2

Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Gồm đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản. Các loại đất này gồm cả đất làm kinh tế gia đình trước đây hợp tác xã giao: Đất vườn, đất xâm canh, đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hóa được xác định để sản xuất nông nghiệp.

Đối với những loại đất nông nghiệp không thể giao cho từng hộ gia đình và cá nhân thì cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

2.2.2. Điều 3

Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp theo những nguyên tắc sau đây:

• Trên cơ sở hiện trạng, bảo đảm đoàn kết, ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển. Thực hiện chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất sản xuất.
• Người được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn được giao. Họ cần phải bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý để tăng khả năng sinh lợi của đất. Bên cạnh đó phải chấp hành đúng pháp luật đất đai.
• Đất giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định này là giao chính thức và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
• Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở đề nghị của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

3. Cách Sử Dụng Đất Nông Nghiệp Trong Farmstay

3.1. Chuyển Đất Nông Nghiệp Sang Đất Ở (Stay) 

Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/4/2004 có hướng dẫn điều luật đất đai. Các điều kiện khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được tóm tắt như sau:

• Thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi và kế hoạch chi tiết. Quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Những thửa ruộng đất chuyển đổi cần có diện tích tối thiểu để đạt tiêu chuẩn.

3.2. Chuyển Đất Nông Nghiệp Sang Các Hình Thức Khác 

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Bên cạnh đó còn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt. Những vấn đề này theo quy định tại Khoản 1, Điều 52, Điểm d, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra chuyển đất nông nghiệp còn căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch chi tiết khu dân cư. Những điều này đều đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phê duyệt để làm căn cứ sử dụng đất. Trong đó xác định nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn huyện. Đồng thời còn cần phải xác định đất cần chuyển mục đích và cả việc xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án.

4. Defarm – Đơn Vị Tư Vấn Phát Triển Và Đầu Tư Farmstay 

Mỗi loại đất sẽ được quy định sử dụng khác nhau. Khi chủ đầu tư xây dựng farmstay trên đất nông nghiệp thì cần phải thiết lập dự án theo đúng quy định của pháp luật. Chủ đầu tư được yêu cầu thực hiện tất cả các bước chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất được sử dụng trong hoạt động dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng farmstay. Thực hiện đúng các yêu cầu, hướng dẫn của cơ quan chức năng để đảm bảo quyền lợi lâu dài về sau.

Defarm sẽ hỗ trợ bạn với những dịch vụ tư vấn hàng đầu. Dịch vụ cung cấp cho bạn mọi thông tin chi tiết đối với yêu cầu của bạn. Bên cạnh đó sẽ mang lại cho bạn trải nghiệm hàng đầu với dịch vụ pháp lý farmstay. Bạn sẽ không còn phải lo lắng về các vấn đề giấy tờ và pháp lý farmstay.

Như vậy là chúng ta đã cùng nhau tìm hiểu sơ lược qua luật đất nông nghiệp. Những loại đất nông nghiệp, những điều luật cơ bản cần biết khi đầu tư vào farmstay. Chúng ta cũng có những hiểu biết về vấn đề chuyển đổi đất nông nghiệp hay các hoạt động sử dụng đất. Defarm mong muốn bạn sẽ có được những kiến thức cơ bản nhất. Và chúc các bạn thành công khi thực hiện những dự án của mình trên đất nông nghiệp.