Đất Lâm Nghiệp Và Các Vấn Đề Pháp Lý Đất Lâm Nghiệp Trong Farmstay

Vài năm gần đây, thị trường du lịch trải nghiệm nở rộ mô hình farmstay. Đây là mô hình nông trại kết hợp nghỉ dưỡng, lưu trú tại các vùng nông thôn. Farmstay được xây dựng chủ yếu trên đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp. Mô hình này đem đến cho du khách những trải nghiệm hấp dẫn trong điều kiện khí hậu mát mẻ. Vậy cụ thể đất lâm nghiệp là gì và những vấn đề pháp lý liên quan đến đất lâm nghiệp trong đầu tư mô hình farmstay? Bài viết này, Defarm sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên nhé!

1. Đất Lâm Nghiệp Là Đất Gì?

Đất lâm nghiệp là một loại đất nằm trong nhóm đất nông nghiệp. Nó bao gồm đất khoanh nuôi tu bổ tái sinh phục hồi rừng, đất có rừng tự nhiên, đất rừng trồng, đất khoanh nuôi tu bổ tái sinh phục hồi rừng, nghiên cứu thí nghiệm rừng và nuôi dưỡng làm giàu cho rừng.

2. Phân Loại Đất Lâm Nghiệp

Theo luật đất đai, có các loại đất lâm nghiệp sau:

2.1. Đất Rừng Phòng Hộ

Là khu vực đất có tác dụng giảm thiểu các tác hại của thiên tai như điều hòa khí hậu nhằm hạn chế gia tăng nhiệt độ. Ngoài ra còn bảo vệ nguồn đất, nước, chống sạt lở, bạc màu, xói mòn đất do bão lũ. Đất này chịu sự quản lý của các tổ chức có thẩm quyền. Để khoanh nuôi, trồng rừng theo quy định của Nhà nước. Và giao cho các cá nhân, gia đình sống gần đó. Nhưng phải đảm bảo tuân thủ theo pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Tùy vào độ xung yếu mà nó chia làm 4 nhóm:

• Rừng phòng hộ nơi đầu nguồn
• Phòng hộ bảo vệ nguồn nước cho cộng đồng
• Rừng phòng hộ chắn gió, cát
• Rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển

2.2. Đất Rừng Sản Xuất

Đất rừng sản xuất có mục đích chủ yếu là cung cấp lâm sản, lấy gỗ nhằm phục vụ các hoạt động kinh doanh và đời sống con người.  Ngoài ra còn hỗ trợ dịch vụ môi trường rừng cho các khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí. Đất rừng gồm 2 loại: Đất rừng tự nhiên và đất rừng trồng mục đích thương mại. Loại đất lâm nghiệp này được các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức kinh tế trực tiếp quản lý theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó còn cho các cá nhân, tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê nhằm trồng và bảo vệ cây lâu năm, hoặc kết hợp đầu tư phát triển du lịch.

2.3. Đất Rừng Đặc Dụng

Đất rừng đặc dụng có vai trò:

• Bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên. Chẳng hạn như thiên nhiên hoang dã, các nguồn gen động thực vật quý hiếm.
• Hỗ trợ các công trình nghiên cứu, thí nghiệm về rừng và các loại động thực vật.
• Bảo tồn di tích quốc gia. Bên cạnh đó là cung ứng các dịch vụ nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái.

Đất rừng đặc dụng được giao cho các tổ chức có thẩm quyền quản lý. Hoặc được phép giao cho cá nhân, tổ chức sống lâu năm tại khu vực đó nhưng chỉ trong thời gian ngắn. Được phép giao cho cá nhân, hộ gia đình sống lâu năm tại đó. Với điều kiện là nhằm mục đích tái tạo và phục hồi rừng. Các bên được giao phải đảm bảo tuân thủ các quy định về pháp luật đối với loại đất này.

3. Những Lưu Ý Trong Pháp Lý Đất Lâm Nghiệp

Ngày nay, các vấn đề pháp lý liên quan đến đai rất phức tạp. Để không vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, bạn cần nắm rõ một số quy định:

3.1. Đất Lâm Nghiệp Có Được Chuyển Nhượng Không?

Theo Luật đất đai năm 2013, đất lâm nghiệp gồm có đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng không được phép chuyển nhượng trong một số trường hợp. Còn đất sản xuất mà các cá nhân, gia đình sử dụng dưới chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho. Trong điều kiện sau 10 năm từ ngày Chính phủ có quyết định giao đất. Việc chuyển nhượng phải có thông qua chính quyền địa phương. Nếu không sẽ bị xử lý hành chính theo quy định của pháp luật.

Thực tế, đất lâm nghiệp thuộc nhóm đất được nhà nước cho phép chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được tặng quyền sử dụng đất (trừ một vài trường hợp cụ thể bên dưới). Với điều kiện:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ 3 trường hợp đã quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 luật đất đai 2013.
• Đất không có xảy ra tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

3.1.1. Những Đối Tượng Không Cho Phép Chuyển Nhượng Đất

• Các cá nhân, gia đình không trực tiếp hoạt động sản xuất nông nghiệp.
• Các cá nhân, gia đình người Việt định cư tại nước ngoài, các tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Đối với các khu đất chịu sự quản lý nghiêm ngặt của Nhà nước, rừng sinh thái đặc dụng, rừng phòng hộ. Nếu các cá nhân đó không sống gần các khu vực kể trên.

3.1.2. Những Đối Tượng Không Được Phép Nhận Tặng Cho

• Các cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận tặng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất trồng lúa.
• Đối với các cá nhân, gia đình, cộng đồng dân cư và người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Những trường hợp trên không được nhận trong trường hợp mà pháp luật không cho phép.
• Đối với đất lâm nghiệp thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không được nhận chuyển nhượng, tặng cho nếu: Cá nhân, tổ chức không nằm trong diện được chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch của Nhà nước; không sinh sống quanh khu vực rừng sinh thái đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Lưu ý: Các cá nhân, gia đình sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, được tặng quyền sử dụng đất hợp pháp thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng cho hộ, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn. Điều này giúp thuận lợi hơn trong sản xuất nông nghiệp và không cần nộp thuế thu nhập khi chuyển đổi quyền sử dụng và lệ phí trước bạ.

3.2. Đất Lâm Nghiệp Có Được Làm Nhà Ở Không?

Sử dụng đất lâm nghiệp vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo Điều 57 của Luật đất đai: Theo Khoản 1, Điều 170 của Luật Đất đai 2013, việc xây dựng nhà ở trên đất rừng là trái quy định. Mục đích của loại đất này là để trồng rừng. Mọi hoạt động sử dụng đất trái mục đích đều không được phép, kể cả việc xây dựng nhà.

Vì vậy, xây dựng nhà trên đất lâm nghiệp sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Mức phạt tiền từ 40 đến 50 triệu đồng tùy hành vi. Muốn xây nhà phải có sự cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng.

3.3. Đất Lâm Nghiệp Có Được Thế Chấp Không?

Đất rừng là tài sản hợp pháp. Vì vậy có thể thế chấp nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với rừng phòng hộ và đặc dụng thì khó đem ra thế chấp. Vì bị hạn chế về đối tượng nhận chuyển nhượng. Do đó không đảm bảo được điều kiện về người nhận. Đối với rừng sản xuất, cho phép thế chấp tối đa 300ha. Theo quy định, các tài sản mà Nhà nước đã cấm kinh doanh, chuyển nhượng thì không được thế chấp.

Chủ sở hữu đất chỉ được thế chấp tại những nơi được Nhà nước cho phép thành lập. Ví dụ như các ngân hàng và tổ chức tín dụng Việt Nam. Không cho phép thế chấp ở các đơn vị kinh tế khác.

3.4. Thủ Tục Chuyển Đổi Đất Lâm Nghiệp Sang Thổ Cư Như Thế Nào?

Đây là trường hợp chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Người dân phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Việc chuyển đổi gồm các bước sau:

 Bước 1: Chuẩn Bị Hồ Sơ

Chủ sở hữu đất chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi đất lâm nghiệp sang thổ cư theo quy định pháp luật. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin được chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu).
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn với đất,… (bản chính).
• Sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước của người có nhu cầu chuyển đổi mục đích.

Bước 2: Nộp Hồ Sơ

Nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên Môi trường (cấp huyện).

Bước 3: Giải Quyết Yêu Cầu

• Phòng tài nguyên môi trường sẽ xem xét điều kiện chuyển đổi mục đích.
• Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trình bày lý do qua văn bản và gửi đến UBND xã và người làm đơn.
• Nếu hồ sơ đủ điều kiện thì tiến hành các bước thẩm định. Tiếp theo là hướng dẫn người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau đó đợi UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt và ban hành dự thảo cấp phép chuyển mục đích.

Bước 4: Người Dân Thực Hiện Các Thủ Tục Tài Chính

Sau khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng, người dân tiến hành nộp các khoản thuế, chi phí, nhận biên lai thu tiền và nộp cho đơn vị tiếp nhận hồ sơ để tiến hành những bước cuối cùng

Bước 5: Nhận Kết Quả

Sau khi hoàn thành các thủ tục trên, chủ sở hữu đất nhận giấy hẹn tại phòng Tài Nguyên Môi Trường và chờ ngày chính thức nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chuyển đổi theo quy định.

4. Lợi Ích Khi Đầu Tư Đất Lâm Nghiệp Vào Farmstay

4.1. Lợi Ích

4.1.1. Tận Dụng Địa Hình Để Phát Triển Đất Nước

Ở Việt Nam, địa hình đồi núi chiếm ưu thế. Tuy nhiên vẫn chưa có một giải pháp hoàn hảo cho việc sử dụng đúng và phát huy tốt mục đích của đất rừng. Hiện tượng sử dụng trái quy định đối với loại đất này vẫn xảy ra thường xuyên. Vì vậy, việc đầu từ đất lâm nghiệp vào phát triển farmstay là sự tận dụng vào địa hình và nguồn thiên nhiên vốn có. Vừa giúp phát triển kinh tế nông nghiệp, vừa hạn chế tình trạng khai thác rừng bừa bãi.

4.1.2. Thu Lợi Nhuận Gấp Đôi

Kinh doanh farmstay tạo việc làm cho nhiều người, hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương. Mô hình du lịch nông trại farmstay đang được đông đảo du khách ưa chuộng. Đối với đất rừng sản xuất, nhà đầu tư đem đến cho du khách những trải nghiệm trong canh tác, sản xuất nông nghiệp. Vừa mang đến mô hình du lịch độc đáo vừa giúp tăng gia sản xuất và giảm thiểu chi phí thuê nhân công.

4.1.3. Đáp Ứng Xu Hướng Du Lịch

Khi thời đại công nghệ số áp đảo, xu hướng du lịch xanh được săn đón. Địa thế đất rừng thu hút khách du lịch bởi nó mang lại cảm giác bình yên. Góp phần đem đến nguồn lợi nhuận cao cho nhà đầu tư farmstay.

Ngày nay, xu hướng giáo dục tính tự lập cho trẻ con đang được các bậc phụ huynh quan tâm. Mô hình du lịch farmstay là một giải pháp hoàn hảo. Để các bạn trẻ xa rời các thiết bị công nghệ và tham gia vào hoạt động sản xuất nông nghiệp.

4.2. Một Số Vấn Đề Pháp Lý Khi Đầu Tư Đất Lâm Nghiệp Vào Farmstay

4.2.1. Đất Lâm Nghiệp Có Làm Farmstay Được Không?

Thực tế, đất được sử dụng kinh doanh farmstay là đất lâm nghiệp. Tuy nhiên, theo quy định thì việc xây dựng cơ sở lưu trú trên đất rừng là vi phạm pháp luật. Đây là hành vi sử dụng đất sai mục đích theo quy định của luật pháp. Một farmstay hoạt động bình thường nếu nó được sự phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đáng nói là một số cá nhân, tổ chức tự ý xây dựng khu nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp mà không làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thương mại dịch vụ. Trong trường hợp dự án không được phê duyệt thì việc đầu tư mô hình du lịch farmstay là bất hợp pháp. Vì vậy khi đầu tư vào loại hình này, vấn đề cần quan tâm đầu tiên chính là pháp lý farmstay.

4.2.2. Trường Hợp Nào Không Được Xây Dựng Farmstay Trên Đất Lâm Nghiệp

Farmstay là mô hình trang trại kết hợp lưu trú, nghỉ dưỡng. Do đó, nó thường được xây dựng trên đất nông nghiệp hay đất lâm nghiệp. Tuy nhiên, đất nông nghiệp, lâm nghiệp hiện nay rất khó phân lô và làm sổ đỏ. Vì thế mà nhiều nhà đầu tư không màng đến pháp lý mà bất chấp xây dựng farmstay khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nguy cơ thua lỗ và mất trắng là rất cao.

Trường hợp không được xây dựng farmstay là khi chủ đầu tư chưa tiến hành xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất lâm nghiệp sang đất thương mại dịch vụ. Vì theo quy định của pháp luật, phải sử dụng đất đúng với mục đích sử dụng trên giấy chứng nhận. Việc xây dựng công trình trên đất lâm nghiệp là hành vi sử dụng sai mục đích đất. Chủ đầu tư sẽ bị xử lý hành chính và buộc tháo dỡ công trình. Cho nên, trước khi xây dựng farmstay, chủ đầu tư cần quan tâm đến hành lang pháp lý. Nghĩa là phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và lập kế hoạch dự án theo quy định của pháp luật.

4.2.3. Thủ Tục Cần Làm Trước Khi Đầu Tư Đất Lâm Nghiệp Vào Farmstay

• Chủ đầu tư không được phép tự ý phân lô đất nông nghiệp và xây dựng cơ sở du lịch khi không có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Chủ đầu tư cần tiến hành xin giấy phép chuyển đổi mục đích đất lâm nghiệp thành đất thương mại dịch vụ thì mới đảm bảo tính pháp lý của dự án. Thực chất đất thương mại, dịch vụ cũng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vì vậy, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng tương tự với thủ tục chuyển đất lâm nghiệp sang đất ở.
• Lập kế hoạch đầu tư theo qui định của pháp luật và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp mô hình kinh doanh đang gặp những vấn đề về pháp lý, nhà đầu tư nên chú trọng vào hoạt động kinh doanh nông trại, sinh thái hơn là lưu trú. Hoặc không hãy cân nhắc các hình thức lưu trú linh hoạt để giảm thiểu rủi ro nếu bị thu hồi đất và buộc dừng hoạt động kinh doanh.

Như vậy, bài viết đã giới thiệu các vấn đề xoay quanh đất lâm nghiệp. Cùng với những lợi ích cũng như vấn đề pháp lý cần quan tâm khi đầu tư đất này vào farmstay. Với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và nhiệt tình, dịch vụ pháp lý farmstay của Defarm hỗ trợ khách hàng các khâu giấy tờ pháp lý từ đất đai đến khi vận hành farmstay. Defarm mong muốn đem đến cho bạn hướng đi an toàn và nhanh chóng nhất.