Những Tiềm Năng Của Bất Động Sản Nông Nghiệp Hiện Nay

Hiện nay, việc kết hợp giữa sản xuất và du lịch nổi lên như một xu hướng kinh doanh. Các nhà đầu tư nhận thấy được tiềm năng phát triển ở nước ta về lợi nhuận hai trong một từ du lịch nông trại. Kéo theo đó là bất động sản nông nghiệp cũng được săn đón. Bài viết sau đây Defarm sẽ cho bạn một góc nhìn tổng quát hơn về bất động sản nông nghiệp hiện nay. Cùng theo dõi nhé!

1. Những Điều Cần Biết Về Bất Động Sản Nông Nghiệp

Bất động sản nông nghiệp là một loại hình bất động sản tích tụ ruộng đất có quy mô lớn. Mục đích của nó là để đầu tư, sản xuất hay kinh doanh, phần lớn để phục vụ trong lĩnh vực nông nghiêp. Loại hình này sẽ áp dụng những công nghệ hiện đại đảm bảo yếu tố môi trường. Đặc biệt, nó hướng tới sự phát triển bền vững. Bất động sản nông nghiệp được vận hành, khai thác các lợi ích có được từ đất đai sau quá trình đầu tư, xây dựng dựa trên các yếu tố nông nghiệp.

2. Phân Biệt Đất Thổ Cư Và Đất Nông Nghiệp

Trên thực tế vẫn có nhiều người đang nhầm lẫn về sự khác nhau giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp. Từ đó dẫn đến cách nhìn về bất động sản nông nghiệp chưa được bao quát và sâu sắc. Cùng Defarm làm rõ hơn về sự khác nhau giữa hai loại đất này nhé!

Đất Thổ Cư: Là đất phi nông nghiệp, cho phép xây dựng để ở, xây dựng công trình. Đất lên đất thổ cư là từ đất nông nghiệp đạt yêu cầu và được cấp phép xây dựng công trình. Đất này vẫn có thể trồng trọt, sản xuất hoa màu. Sau khi đảm bảo yêu cầu về diện tích và pháp lý. Đất thổ cư được tách thửa và được cấp sổ đỏ theo luật đất đai.

Đất Nông Nghiệp: Là loại đất chỉ được phép sản xuất nông nghiệp, không được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng công trình ở thì phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Đất nông nghiệp có giá thấp hơn đất thổ cư.

3. Thị Trường Bất Động Sản Trong Nông Nghiệp Hiện Nay

3.1. Phân Loại Thị Trường 

Thị trường bất động sản nông nghiệp là thị trường ở đó bất động sản và dịch vụ bất động sản của nông nghiệp được giao dịch. Có 3 thị trường bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp.

• Thị trường quyền sử dụng đất: Đây là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền và tập trung tích tụ ruộng đất. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng của đất nông nghiệp. Nó chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.
• Thị trường chuyển nhượng đất: Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nó chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất, hoặc thay đổi loại đất, từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị (nếu trong quá trình đô thị hóa).
• Thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Đó là sự chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ hay đô thị. Bộ phận thị trường này hiện nay diễn ra rộng khắp ở những khu công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi ngành nghề kinh doanh.

3.2. Tiềm Năng Bất Động Sản Nông Nghiệp

Cùng với chủ trương đẩy mạnh của Đảng, Nhà nước, thị trường bất động sản nông nghiệp cũng ngày càng được chính thức hóa và phát triển. Sự hình thành mô hình kinh doanh này, trước đây chỉ nhằm mục đích kinh doanh dưới mô hình trang trại, chăn nuôi hoặc trồng cây. Sau đó, bất động sản nông nghiệp do chính các nhà đầu tư bỏ vốn để xây dựng thành một loại hình mới mẻ là du lịch nông nghiệp.

Chính vì thế mà ngày nay loại hình này  trở nên “hot” và thu hút nhà đầu tư. Bởi lẽ lợi nhuận mà nó đem lại là khá lớn. Nhà đầu tư có thể kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch để có thể quảng cáo và thu lợi nhuận từ cả hai nguồn sản xuất và kinh doanh du lịch sinh thái theo hướng farmstay.

3.3. Hành Lang Pháp Lý Cần Lưu Ý

Một trong những vướng mắc hiện nay của bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ từ 2ha đến 3ha. Nếu tập trung vượt quá 10 lần sẽ phải chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất chỉ dựa trên số tiền thuê của Nhà nước. Vì vậy, các chủ thể khó tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư, kinh doanh. Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể về mua quyền sử dụng đất cũng hạn chế. Do đó, các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.

Thêm một điều lưu ý về pháp lý chính là việc sử dụng đúng mục đích của đất mà các nhà đầu tư đang mắc phải. Đất nông nghiệp khác đất rừng và đất thương mại để kinh doanh. Các chủ sở hữu farmstay cần đặc biệt lưu ý điều này khi kinh doanh farmstay trên một mảnh đất nông nghiệp. Vì pháp lý farmstay còn liên quan đến vấn đề lưu trú nghỉ dưỡng. Do đó cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng để không phải gặp rắc rối về luật đất đai khi đưa farmstay vào kinh doanh.

3.4. Những Lợi Ích Khi Đầu Bất Động Sản Nông Nghiệp

• Thị trường này bước đầu sẽ có giai đoạn nhảy từ bao cấp sang cơ chế thị trường, giá đất tăng,… Vì thế bạn sẽ tìm được một món lời khá lớn từ đây.
• Thị trường này còn mới, nhiều tiềm năng, tạo cho các chủ thể nhiều cơ hội đầu tư triển vọng.
• Hiện nay, đã xuất hiện nhiều tập đoàn kinh doanh nông nghiệp, tạo ra nhiều cơ cấu ngành. Vì thế mà sức hút với ngành nông nghiệp cũng tăng cao.
• Nông nghiệp Việt Nam ngày càng phát triển theo hướng hiện đại, theo hướng 4.0, áp dụng khoa học kỹ thuật. Đây chính là bước đệm tốt để bạn có thể phát triển trong tương lai.
• Người nông dân đang thiếu vốn, bạn có thể phát triển bất động sản nông nghiệp để huy động vốn.
• Nhà nước có nhiều chính sách hỗ trợ góp đất là công ty cổ phần, khuyến khích nông dân tích tụ theo cơ cấu thị trường, tái cơ cấu nông nghiệp.

4. Kinh Nghiệm Đầu Tư Bất Động Sản Nông Nghiệp

4.1. Đất Có Nằm Trong Quy Hoạch 

Có 4 cách để bạn có thể kiểm tra xem mảnh đất có nằm trong quy hoạch hay không:

• Đầu tiên, xem nó có trong sổ đỏ không? Nếu đất đã có trong sổ đỏ thì bên trong có ghi thuộc diện quy hoạch gì. Lúc này, trước khi quyết định mua bạn xem xét đất đó có đúng với mục đích mà bạn cần hay không.
• Liên hệ với công ty hay dịch vụ nhà đất tại địa phương. Họ sẽ là người nắm rõ được đất đai tại địa điểm này thuộc diện gì.
• Liên hệ với cơ quan chức năng có thẩm quyền để biết chắc chắn mảnh đất này có đúng mục đích sử dụng của bạn hay không.
• Sử dụng công cụ tra cứu trực tuyến, hiện nay cách làm này được nhiều người ở thành phố lớn áp dụng. Nó giúp cho bạn tiết kiệm được khá nhiều thời gian để xác định mảnh đất nằm trong diện gì.

4.2. Hợp Đồng Mua Bán, Sở Hữu Đất Công Chứng Rõ Ràng

Bất cứ giấy tờ trong việc mua bán, thanh lý, chuyển đổi người sở hữu đều phải được công chứng và tốt hơn hết là có bên thứ ba chứng thực. Điều này giúp đảm bảo an toàn về quyền lợi cho đôi bên. Để giấy tờ có ý nghĩa về mặt pháp lý hơn so với việc không được công chứng, chứng thực.

Vậy hợp đồng mua bán giấy tờ đất ghi bằng tay đúng quy định của pháp lý thì có giá trị về mặt luật pháp không?

Ngày nay có những tình huống mua bán đất ghi bằng giấy và nhiều người đang thắc mắc. Liệu rằng làm như vậy giấy tờ có đảm bảo về giá trị của mình không? Theo quy định của pháp luật ở Việt Nam, không có quy định rằng những giấy tờ, văn bản hợp đồng được viết tay sẽ không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, các loại hợp đồng, văn bản giấy tờ đều cần phải thực hiện thủ tục công chức theo đúng quy định. Trong đó có hợp đồng mua bán nhà, quyền sở hữu, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4.3. Phí Chuyển Đổi Đất Nông Nghiệp

Theo Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, việc chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở thì số tiền để chuyển là sự chênh lệch 50% giữa tiền sử dụng đất ở với tiền sử dụng đất nông nghiệp (đất vườn) tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Còn theo Điểm b của khoản 2 Điều trên thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ cho tiền sử dụng đất tính theo giá (đất vườn) đất nông nghiệp.

Theo Khoản 4 và Khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, người sử dụng đất phải nộp tiền vào ngân sách nhà nước chậm nhất là 90 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền.

4.4. Quy Định Chuyển Đổi Từ Đất Nông Nghiệp Sang Đất Ở

Điều kiện chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở:

Vị trí thửa đất chuyển đổi phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Và nó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Thửa đất chuyển mục đích sử dụng cần phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu đã quy định.

Hồ sơ cần có: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản vẽ thửa đất đó.

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không quá 15 ngày.

Trên đây là những thông tin về bất động sản nông nghiệp mà bạn cần biết. Là đơn vị đồng hành cùng các lĩnh vực farmstay, Defarm hy vọng sau bài viết này bạn sẽ có cái nhìn khách quan về loại hình này. Defarm chúc bạn thành công với những dự án của mình trong tương lai.